Foire aux questions

La procédure de remembrement fait l’objet d’un encadrement administratif rigoureux et le géomètre-expert est tributaire des décisions prises par les commissions communales et départementales d’aménagement foncier. Les voies de recours dont vous disposez sont les suivantes :

• • Au stade de l’enquête sur le projet devant la Commission Communale : un affichage est prévu en mairie pendant une durée d’un mois et tous les propriétaires sont informés et invités à se rendre en mairie afin de prendre connaissance des nouveaux lots qui leur sont attribués et piquetés sur le terrain. Il vous est possible à ce niveau de déposer une réclamation sur le registre mis à disposition en mairie aux dates indiquées et en présence d’un commissaire-enquêteur désigné par le Président du Tribunal Administratif.
  • Au terme de l’enquête sur le projet devant la Commission Communale : celle-ci prend des décisions qui sont dûment notifiées aux intéressés. Il vous est possible à ce niveau de déposer un recours devant la Commission Départementale dans un délai d’un mois. La Commission Départementale est tenue de prendre des décisions à la suite de ces réclamations. Vous disposez alors d’un délai de deux mois à compter de la date de notification de la décision pour déposer un recours devant le Tribunal Administratif.

Qu’est-ce qu’un bornage ?

Le bornage est l’opération qui a pour objet de fixer définitivement la limite séparative de deux propriétés contigües.
Les angles et les limites sont généralement matérialisés par des repères appelés « bornes ».

Quels sont les principaux textes réglementant la procédure de bornage ?

Le Code Civil : le bornage est régi par le seul article 646 du Code Civil : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leur propriété contigüe. Le bornage se fait à frais commun ».

Quand est-il nécessaire de réaliser un bornage ?

Le bornage est utile chaque fois qu’un propriétaire ignore la limite exacte de sa propriété, ce qui est généralement le cas, les actes notariés et administratifs ne précisant que très rarement les limites des biens vendus. Il convient de rappeler que le cadastre, document à caractère fiscal, ne peut être assimilé à un titre de propriété.
Le bornage est indispensable en cas de création de terrain à bâtir, de division de terrain bâti et à bâtir, et plus généralement avant toute édification de clôtures, plantation d’arbres ou arbustes, construction de bâtiments aux abords de la limite apparente.
Loi du 7 mai 1946 : cette loi modifiée, instituant l’Ordre des Géomètres-Experts, confère à ceux-ci la responsabilité exclusive de « réaliser les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers ».

La loi n’a soumis le bornage à aucune forme particulière, mais l’Ordre des Géomètres-Experts a édité une méthodologie et des règles de l’art. La procédure doit toujours commencer par la recherche et la convocation des voisins. Elle se termine après la pose des bornes ou le repérage des limites par la signature d’un plan et (ou) d’un procès-verbal de bornage par l’ensemble des propriétaires concernés.

Les limites apparentes sont-elles suffisantes pour délimiter la propriété ?

Très souvent l’acquéreur ne juge pas utile de borner car il constate sur place des limites apparentes (haie, clôture, mur…). Mais tant que le bornage n’a pas été effectué, rien ne prouve que le voisin n’ait pas construit son mur ou sa clôture en retrait et qu’il est donc propriétaire d’une bande de terrain située au-delà de la limite apparente. Seul le bornage contradictoire effectué par un géomètre-expert définit la limite réelle apportant toutes les garanties aux propriétaires concernés.

Est-il nécessaire d’avoir l’accord du voisin pour réaliser un bornage ?

Le bornage doit nécessairement se faire en présence des parties, ou des représentants accrédités par les parties et avec leur accord.
Toute borne posée sans l’accord d’un des voisins est sans valeur dans le cadre du bornage amiable et peut être contestée.
Mais le bornage effectué régulièrement et approuvé par les parties devient définitif et fait la loi entre celles-ci.

Où sont archivés les procès-verbaux de bornage ?

Il appartient aux propriétaires concernés de veiller à la conservation des bornes posées.
De son côté, le géomètre-expert auteur du bornage a l’obligation de conserver, dans ses archives, l’original ou un des originaux des documents signés.
Enfin, depuis le 1er janvier 1997, tous les géomètres-experts ont l’obligation de verser, dans un répertoire interne tenu par l’Ordre des Géomètres-Experts, les références des bornages qu’ils réalisent.

Si le voisin refuse de participer aux opérations de bornage amiable, que doit-on faire ?

Lorsqu’il y a désaccord sur la limite proposée, ou refus catégorique d’un voisin de participer aux opérations de bornage amiable, le propriétaire qui veut connaître ses limites à la possibilité de recourir au bornage judiciaire. Celui-ci est de la compétence du tribunal d’instance du lieu où est situé le terrain.
Le juge désigne un géomètre-expert inscrit sur la liste d’experts près de la Cour d’Appel, qui effectue sa mission dans le cadre des dispositions du nouveau Code de Procédure Civil.

Qui prend en charge les frais de bornage ?

En cas de vente : sauf disposition contraire, le Code Civil rappelle que le vendeur a deux obligations : « celle de délivrer et celle de garantir la chose vendue ». Le vendeur devrait donc prendre à sa charge les frais de bornage. Malheureusement pour l’acquéreur, l’acte contient généralement des dispositions contraires qui dispensent le vendeur de la garantie. Il incombe donc à l’acquéreur d’être vigilant et même exigeant. Dans les autres cas, c’est généralement le demandeur qui prend les frais à sa charge. Mais, sauf engagement de sa part de prendre à sa charge l’intégralité des frais, il peut par la suite demander l’application du deuxième alinéa de l’article 646 du Code Civil qui prévoit que le bornage se fait à frais communs.

La loi Carrez s’étend t-elle aux copropriétés horizontales ?

Oui. L’obligation d’indiquer, dans les avant-contrats et dans les contrats définitifs de vente, la superficie privative du lot ou de la fraction de lot qui fait l’objet d’une mutation à titre onéreux, s’applique à tous les lots quelle que soit leur destination ou affectation (habitation, activité professionnelle, bureau, commerce, usage mixte…) dès lors qu’ils sont en copropriété (verticale, horizontale).

La loi Carrez a-t-elle une incidence sur la répartition des millièmes ?

Non, la superficie privative résultant d’un mesurage effectué dans le cadre de la loi Carrez n’a pas d’incidence sur la répartition des millièmes. Cependant elle peut, le cas échéant, servir à appuyer une demande de modification de la répartition des millièmes faites à l’assemblée générale des copropriétaires (en tout état de cause, une modification ne peut résulter que d’une décision de l’assemblée des copropriétaires).

Le géomètre-expert doit-il détenir une carte professionnelle d’agent immobilier pour exercer une activité de gestion et d’entremise immobilière ?

Non, les géomètres-experts ne sont pas soumis à l’exigence de détention d’une carte professionnelle d’agent immobilier.

Pour exercer une activité immobilière, le géomètre-expert doit avoir reçu l’autorisation préalable du Conseil régional de l’Ordre, en vertu de l’article 8.1 (1) al.3 de la loi du 7 mai 1946 et de l’article 122 du décret du 31 mai 1996.

Le recours au géomètre-expert est-il obligatoire pour demander un certificat d’urbanisme ?

Non. Toute personne peut solliciter un certificat d’urbanisme à propos de n’importe quelle propriété. Toutefois, la réponse est faite au vu des éléments contenus dans la demande et le certificat d’urbanisme peut être retiré, à tout moment, en cas d’inexactitude des éléments de la demande. Il est donc préférable de s’adresser au géomètre-expert qui saura formuler le certificat d’urbanisme, selon les situations juridiques rencontrées, ce qui permettra ensuite de bénéficier dudit certificat en toute sécurité.

Qui est responsable de la réponse à une demande de certificat d’urbanisme ?

Dans les communes dotées d’un Plan d’Occupation des Sols, le certificat d’urbanisme est délivré par le Maire, au nom de la Commune. Dans les autres communes, c’est le Règlement National d’Urbanisme qui s’applique et le certificat d’urbanisme est délivré par le Préfet, au nom de l’Etat.

Peut-on créer un lotissement sur n’importe quelle propriété ?

Non. Seules les zones constructibles peuvent convenir, le cas échéant, à un lotissement, sous réserves des règles issues du Plan d’Occupation des Sols, s’il en existe, ou à défaut du Règlement National d’Urbanisme.

L’affichage sur le terrain est-il obligatoire pour tous les permis de construire ?

Oui, cet affichage est obligatoire, tant sur le terrain qu’à la Mairie et c’est le plus tardif des affichages qui fixe le point de départ du délai à l’intérieur duquel il est possible d’introduire un recours contentieux.

Un délai supplémentaire peut-il être exigé pour instruire un permis de construire ?

Oui. Le délai normal d’instruction est de deux mois au minimum mais ce délai est susceptible d’être majoré de plusieurs mois, selon les dispositions prévues par le Code de l’Urbanisme.

Le délai de deux mois pour instruire et délivrer un certificat d’urbanisme peut-il être dépassé ?

En principe non, mais il n’y a pratiquement pas de sanctions puisqu’il n’existe pas de certificat d’urbanisme tacite. La non réponse du Maire peut être sanctionnée par les Tribunaux mais il s’agit d’une procédure très aléatoire.

Y-a-t-il des terrains situés en zone constructible et sur lesquels il est impossible d’obtenir un permis de construire ?

Oui. Le zonage d’un Plan d’Occupation des Sols ne suffit pas, à lui seul, pour garantir la constructibilité d’un terrain. Il existe de nombreuses règles qui peuvent s’opposer à cette constructibilité (densité, accès, implantation, emprise au sol, etc…). En outre, des règles supra-communales peuvent également s’y opposer (par exemple, celles issues de la Loi Littoral ou de la Loi Montagne).

Quelle est la durée de validité d’un certificat d’urbanisme ?

Le certificat d’urbanisme est créateur de droits et il protège donc les droits acquis pendant une année (éventuellement prorogeable pour une autre année).

Peut-on créer autant de lots à bâtir dans un partage successoral que dans un lotissement ?

Non. Le Code de l’Urbanisme limite à quatre le nombre de lots constructibles créés dans le cadre d’un partage successoral.

La commune peut-elle exiger des participations financières ?

Oui, sous réserve qu’elles soient la conséquence directe de la construction ou du lotissement projetés, mais uniquement pour la quote-part des dépenses imputables à la construction ou au lotissement.